Trong bối cảnh thị trường thiếu vốn như hiện nay, đất nền là kênh đầu tư được cho là có thể mang lại lợi nhuận tốt và suất đầu tư thấp, nhưng toan tính lướt sóng hiện không còn phù hợp.
Người mua băn khoăn
Sau hơn 12 năm làm chuyên viên quản trị mạng cho một doanh nghiệp sản xuất hàng tiêu dùng có trụ sở tại quận 12 (TP.HCM), anh Nguyễn Minh Tú (43 tuổi, quê Bình Thuận) tích lũy được gần 2 tỷ đồng và đang gửi ngân hàng. Trước nỗi lo lạm phát tăng, anh tính rút tiết kiệm đi đầu tư để tránh trượt giá, song rót vốn vào đâu trong bối cảnh thị trường diễn biến khó lường như hiện nay không phải chuyện dễ, chứ chưa nói đến việc đạt lợi nhuận cao.
“Tôi khảo sát thấy chứng khoán, nhà chung cư… kênh nào cũng khó khăn nên muốn bỏ tiền vào đất nền. Thế nhưng, tôi hơi lo thị trường hiện không có thanh khoản, mua dễ, bán khó”, anh Tú nói.
Cũng trong hoàn cảnh tương tự, chị Thùy Linh (ngụ tại TP. Thủ Đức, TP.HCM) đang được chào mua hơn 13.000 m2 đất tại Phú Yên với giá 5,5 tỷ đồng. Sau nhiều ngày trực tiếp đi coi đất và khảo sát thị trường, chị nhận thấy khu đất có tiềm năng tăng giá khá tốt vì địa phương đang có dự án hạ tầng quan trọng chạy qua, chưa kể một doanh nghiệp bất động sản lớn tại TP.HCM cũng đang đẩy mạnh gom đất ở đây để phát triển dự án nghỉ dưỡng.
“Tôi dự định đóng 1 tỷ đồng lướt cọc lô đất này trong một vài tháng, khi nào bán được cho khách hàng thì chốt lời với biên lợi nhuận kỳ vọng khoảng 25%, nhưng người nhà ngăn cản vì sợ đặt cọc xong sẽ bị kẹt hàng. Hiện tôi đang phân vân có nên xuống tiền để lướt cọc suất đầu tư này hay không?”, chị Linh tâm sự.
Báo cáo tâm lý người tiêu dùng bất động sản mới đây của Batdongsan.com.vn – dữ liệu dựa trên kết quả khảo sát thực tế từ hơn 1.000 người tiêu dùng bất động sản Việt Nam cho thấy, 25% số người cho biết có dự định mua bất động sản trong 1 năm tới với tỷ lệ muốn mua sản phẩm thứ cấp và sơ cấp xấp xỉ nhau. Lý do hàng đầu là nhằm mục đích đầu tư, sau đó là để có môi trường sống thuận tiện hơn và có thêm không gian cho con cái, bản thân.
Trong khi đó, đến 70% số người được hỏi không có kế hoạch mua hay thuê bất động sản nào trong năm tới. Rào cản lớn nhất đối với việc mua bất động sản hiện nay là giá bán neo quá cao, tiếp đó là những khó khăn liên quan đến chính sách vay mua nhà như lãi suất vay cao và người muốn mua nhà không đủ khả năng để vay vốn ngân hàng.
Lý giải hiện tượng trên, ông Đinh Minh Tuấn, Giám đốc Batdongsan.com.vn khu vực miền Nam cho rằng, thời gian qua, thị trường có nhiều biến số bất ngờ, chẳng hạn những thông tin tiêu cực về vi phạm của các doanh nghiệp bất động sản lớn, cơ quan quản lý nhà nước siết chặt hơn quy định về thuế, kiểm soát phân lô bán nền, Ngân hàng Nhà nước cũng yêu cầu kiểm soát chặt nguồn tín dụng vào lĩnh vực bất động sản… khiến cả người mua bất động sản để ở lẫn đầu tư có tâm lý thận trọng hơn.
Còn theo ông Nguyễn Văn Đính, Chủ tịch Hội Môi giới bất động sản Việt Nam, thị trường địa ốc chững lại là một kết quả tất yếu, bởi bên cạnh sự can thiệp của cơ quan quản lý, còn do mức giá giao dịch neo quá cao khiến nhà đầu tư không còn cảm thấy an toàn. Nhiều nhà đầu tư mới ít kinh nghiệm bị mắc kẹt buộc phải bán tháo tài sản, trong khi các nhà đầu tư chuyên nghiệp cũng cân nhắc rất kỹ và e ngại xuống tiền trước những biến động khó lường hiện nay.
Cần lưu ý gì?
Theo ghi nhận của phóng viên Báo Đầu tư Chứng khoán, từ những người mua bất động sản có nhu cầu ở thực đến những người mua để đầu tư trong thời điểm hiện tại đều có chung nỗi băn khoăn, đó là nên tạm giữ tiền mặt để chờ cơ hội hay quyết định xuống tiền ngay từ bây giờ? Nếu chờ cơ hội thì nên chờ trong bao lâu? Còn nếu đầu tư thì nên chọn loại hình bất động sản nào và ở đâu? Cần có chiến lược gì để mua được giá tốt?…
Nhà đầu tư “chân ướt chân ráo” bước vào thị trường đất nền không nên “lướt cọc”, bởi có nhiều rủi ro tiềm ẩn trong quá trình đặt cọc, ngay cả những nhà đầu tư chuyên nghiệp cũng từng “ngã ngựa” ở khâu này khi đưa ra quyết định chóng vánh, ít cân nhắc thiệt hơn.
Theo ông Trần Khánh Quang, Tổng giám đốc Công ty Việt An Hòa, hiện là thời điểm rất nhạy cảm, thị trường đứng trước nhiều biến động nên thận trọng là cần thiết. Do đó, trước khi đưa ra quyết định, người mua cần cân nhắc 3 yếu tố: Thứ nhất, giao dịch thị trường đang chậm lại, giá bán thứ cấp có xu hướng giảm nhẹ, nhất là ở khu vực xa trung tâm; thứ hai, ngân hàng đang siết tín dụng bất động sản nên cần có sẵn nguồn vốn đủ lớn; thứ ba, lãi vay có xu hướng tăng lên trong thời gian tới.
“Từ 3 yếu tố trên, cộng với diễn biến thị trường thứ cấp (nhà đầu tư mua đi bán lại) cũng khá yếu, có thể giá bất động sản trên thị trường đầu tư lẫn đầu cơ sẽ tiếp tục điều chỉnh trong các tháng cuối năm 2022”, ông Quang nói, đồng thời cho biết thêm, mặc dù tỷ lệ lạm phát tại Việt Nam thấp hơn mặt bằng chung của thế giới, nhưng tác động của lạm phát đến tâm lý thị trường tài chính rất mạnh mẽ. Điều này dẫn đến những làn sóng dịch chuyển vốn, tái cấu trúc vốn đáng kể của giới đầu tư nói chung, nhà đầu tư địa ốc nói riêng trong thời gian tới.
Về phân khúc sản phẩm, ông Quang khuyến nghị, với nguồn tài chính khoảng 2 tỷ đồng, nhà đầu tư nên nhắm đến bất động sản liền thổ, cụ thể là phân khúc đất nền, bởi lợi nhuận trung bình của sản phẩm này thường dao động quanh biên độ 15%/năm, cao hơn lãi suất gửi tiết kiệm ngân hàng hiện nay. Ngoài ra, đất nền có giá “mềm” hơn so với nhà phố và biệt thự do không cần bỏ thêm chi phí để tạo dựng các tài sản trên đất.
Mặt khác, đầu tư vào đất nền cũng giảm thiểu được các lo ngại về việc nhà xuống cấp, không cần phải bảo trì, bảo dưỡng… Tuy nhiên, khi chọn phân khúc này, nhà đầu tư cần hướng đến trung – dài hạn (2 hoặc 3 năm) mới tối ưu được lợi nhuận, chưa kể đây là kênh yêu cầu phức tạp về pháp lý và điều kiện kết nối hạ tầng phải thông suốt…
“Chiến lược mua hàng 6 tháng cuối năm dành cho nhà đầu tư là không vội vàng, chậm mà chắc. Nên dành thời gian khoảng 30 ngày để xác định lựa chọn khu vực và nên đi thực địa để khảo sát để nắm bắt thực tế thị trường. Tiếp theo là dành 15-30 ngày lựa chọn sản phẩm, vị trí cụ thể. Khi đã xong hai bước cơ bản này, người mua có thể bắt đầu quá trình thương lượng, mặc cả”, ông Quang nói.
Cùng góc nhìn, ông Hà Vũ Thắng, Tổng giám đốc Công ty cổ phần Địa ốc Thành Nam cho rằng, đầu tư đất nền trong thời điểm này là một lựa chọn phù hợp. Tuy nhiên, với nhà đầu tư “chân ướt chân ráo” bước vào thị trường này thì không nên “lướt cọc”, bởi có nhiều rủi ro tiềm ẩn trong quá trình đặt cọc, ngay cả những nhà đầu tư chuyên nghiệp cũng từng “ngã ngựa” ở khâu này khi đưa ra quyết định chóng vánh, ít cân nhắc thiệt hơn.
“Rủi ro lướt cọc rất khó lường, nhà đầu tư có thể rơi vào cảnh ‘vô tình lướt sóng thành cư dân’, hoặc cũng có thể bị chôn vốn và mất chi phí cơ hội vì diễn biến thị trường đất nền thường rất nhanh và khó đoán, trạng thái nóng sốt không duy trì lâu như nhà đầu tư mong muốn”, ông Thắng nói và tiết lộ, câu thần chú cần nhớ trước khi đặt cọc hay lướt cọc mua nhà đất là: “Tuyệt đối không nên giao dịch bằng cảm xúc”, điều này có nghĩa là cần ra quyết định với một cái đầu lạnh, sàng lọc thông tin, dữ liệu một cách chi tiết, kỹ lưỡng.
TNCK