Trong suốt 3 năm qua, thị trường bất động sản ở Thành phố Hồ Chí Minh (TPHCM) không ghi nhận dự án chung cư mới nào có mức giá dưới 35 triệu đồng/m2. Nếu xét cả thị trường thứ cấp, để tìm được sản phẩm dưới 40 triệu đồng đồng/m2 cũng là việc khó khăn. Điều đáng quan tâm là một số dự án trước đó được xác định là bình dân nhưng đã trở thành dự án trung cao cấp sau khi hoàn thiện.
Giá căn hộ hạng sang tăng 30%
Theo Cushman & Wakefield, trong 6 tháng đầu năm, giá căn hộ ở TPHCM dao động từ 1.556 USD/m2 đến 15.009 USD/m2. Theo đó, mỗi phân khúc đều có mức tăng mạnh với mức tăng của căn hộ hạng là gần 30% so với thời điểm đầu năm ngoái.
Nếu xét trên khía cạnh từng dự án, đối với những dự án đã triển khai hơn 3 quý đây là mức tăng giá khá ổn định, còn với các dự án tích hợp quy mô lớn giá chỉ tăng 1-3% so với quý trước. Cushman & Wakefield cũng cho rằng với mức dao động giá cả này lợi ích cho cả phía chủ đầu tư lẫn những người mua trước đó cũng sẽ được đảm bảo.
Cushman & Wakefield cũng đồng thời ghi nhận hơn 9.000 căn hộ đã được bán ra trong quý II, gần bằng số lượng bán của cả năm 2021 và phân khúc trung cấp dẫn đầu mức bán ra với 88% nguồn cầu.
Còn theo thông tin từ Công ty Tư vấn Bất động sản Toàn cầu Jones Lang Lasalle, tại thị trường sơ cấp, giá căn hộ đã đạt mức 3.173 USD/m2, tăng 8,4% so với quý I/2022 và 23,5% so với cùng kỳ năm ngoái.
Đồng thời, Jones Lang Lasalle cũng dự đoán trước động thái kiểm soát tín dụng cho vay bất động sản nhằm hạn chế hành vi đầu cơ, ưu tiên những sản phẩm có thanh khoản tốt, pháp lý bất động sản tốt, phục vụ nhu cầu ở thực hoặc cho thuê. Cũng theo một thống kê từ Jones Lang Lasalle, dù tín dụng bắt đầu được thắt chặt mạnh từ tháng 4, lượng giao dịch tăng đã gần 270% so với quý đầu năm.
Theo giới phân tích, bên cạnh việc hỗ trợ thanh toán và chiết khấu hấp dẫn từ chủ đầu tư, nguyên nhân chính đến từ sự tăng trưởng nguồn cung mới gần 250%, với tỷ lệ hấp thụ cao từ quận 12 và Bình Chánh.
Công ty Tư vấn Bất động sản Toàn cầu Jones Lang Lasalle cũng cho rằng các tỉnh lân cận như Bình Dương, Đồng Nai, Bà Rịa-Vũng Tàu và Long An sẽ là điểm đến mới của những người mua nhà với việc dự báo nguồn cung bất động sản tại TPHCM trong 6 tháng cuối năm tiếp tục bị trì hoãn do vấn đề pháp lý bất động sản, cấp phép xây dựng và chi phí đầu vào cao kỷ lục.
Việc chủ động kiểm soát tín dụng kết hợp với sự cải thiện về nguồn cung bất động sản ở TPHCM sẽ kìm hãm được tốc độ tăng giá nhà trong thời gian tới.
Dựa trên những chính sách và cam kết của chính quyền trong việc cải thiện các cơ sở hạ tầng ra những khu vực xa trung tâm TPHCM, Cushman & Wakefield ước tính rằng đến năm 2023 nguồn cung căn hộ sẽ đạt 30.000-35.000 căn và thị trường nhà liền thổ sẽ có thêm gần 7.900 căn mới trong 3 năm tới.
Căn hộ từ bình dân biến thành cao cấp
Nguyên nhân của sự mất cân đối giữa cung và cầu không chỉ đến từ số lượng, mà còn bởi giá bán. Theo Công ty CP DKRA Việt Nam, tình trạng khan hiếm căn hộ bình dân sẽ kéo dài trong thời gian tới. Phó giám đốc Bộ phận Nghiên cứu và Tư vấn tại CBRE Việt Nam, bà Thanh Phạm, cho biết, nhiều dự án ở các quận ngoại thành, xa trung tâm cũng được nâng hạng. Việc đà tăng giá của các căn hộ vượt xa nhu cầu của người dân và nhà đầu tư đã được phản ánh bằng việc chững lại của tỷ lệ hấp thụ các dự án mới trong những năm qua, chỉ ở quanh mức 72%. Vừa qua, một dự án căn hộ hạng sang cũng đã thiết lập mức đỉnh mới cho thị trường căn hộ ở mốc 425 triệu đồng/m2.
Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TPHCM (HoREA) ông Lê Hoàng Châu cũng có nhận định tương tự: tình hình thị trường bất động sản phát triển thiếu cân đối hiện nay là biểu hiện rõ nét của tình trạng lệch pha cung cầu trong cơ cấu sản phẩm nhà ở, rất thiếu loại nhà ở vừa túi tiền và thừa cung nhà ở cao cấp. Cũng theo ông, trong năm 2022, mặc dù xu thế phục hồi và tăng trưởng mạnh mẽ sẽ trở lại trên tất cả các phân khúc của thị trường bất động sản, nhưng nguồn cung sản phẩm nhà ở, nhất là loại nhà ở có giá phù hợp với thu nhập, pháp lý tốt sẽ chưa thể cải thiện được ngay. Nguyên nhân của tình trạng này trước hết đến từ đặc thù của quá trình đầu tư xây dựng dự án bất động sản, sản phẩm nhà ở cần một thời gian dài để hoàn thành (khoảng 18-24 tháng). Đồng thời, cần phải hoàn thiện hệ thống cơ chế chính sách và một độ trễ để những tác động từ chính sách mới phát huy hiệu quả. Vì vậy, nhìn tổng thể thị trường vẫn thiếu hụt nguồn cung nhà ở có giá phù hợp với thu nhập. Do đó, để cân bằng thị trường, đáp ứng nhu cầu nhà ở thực để đảm bảo an sinh xã hội về nhà ở cần xây dựng những chính sách khuyến khích phát triển mạnh mẽ nhà ở có giá phù hợp với thu nhập và nhà ở xã hội, , ông Châu nhận xét.
Quang Nhật